Wohnungsrenovierung in Berlin.

Wohnungsrenovierung in Berlin: vermietbar statt nur gestrichen

Eine Wohnungsrenovierung ist mehr als ein Anstrich. Mietinteressenten öffnen bei der Besichtigung die Badezimmertür, sehen auf die Silikonfuge an der Wanne, schauen auf den Boden und fassen die Türklinke an. Wenn dort die Spuren des Vormieters bleiben, wirkt die Wohnung trotz frischer Farbe abgewohnt. Deshalb renovieren wir Wohnungen als Ganzes: Wände und Decken, Bad und Küche, Türen, Böden, Leisten und am Ende eine Reinigung, nach der man einziehen kann.

Unsere Auftraggeber sind Vermieter mit mehreren Wohnungen, Hausverwaltungen, Wohnungsunternehmen und Eigentümer, die vermieten. Für sie zählt neben dem Ergebnis vor allem der Ablauf: ein Festpreis, ein Fertigstellungsdatum und eine Dokumentation, mit der sich Kosten zuordnen lassen.

Wohnungsrenovierungen für selbst genutzte Wohnungen einzelner Privatkunden übernimmt unsere Schwestermarke MisterFixer. Nuxa Solutions konzentriert sich auf Vermieter und Verwaltungen, für die Renovierungen regelmäßig anfallen.

Renovierung der Mietwohnung zwischen zwei Mietern

Der häufigste Anlass für eine Wohnungsrenovierung ist der Mieterwechsel. Der Vormieter ist ausgezogen, die Wohnung ist leer, und die nächste Miete soll möglichst bald fließen. In dieser Situation ist die Wohnung am leichtesten zu renovieren: keine Möbel, kein Abdecken von Hausrat, freier Zugang zu allen Wänden.

Wir beginnen idealerweise am Tag nach der Wohnungsübergabe. Das Wohnungsübergabeprotokoll und die Fotos aus der Übergabe sind die Grundlage für das Angebot. Daraus geht hervor, was der Vormieter hinterlassen hat und was renoviert werden muss. In der Regel reicht eine malermäßige Instandsetzung mit Silikon und kleinen Reparaturen, die in fünf Werktagen erledigt ist.

Wenn die Wohnung in schlechterem Zustand ist, etwa mit beschädigten Böden, defekten Türen oder einem Bad, das erneuert werden muss, besprechen wir mit Ihnen, was jetzt sinnvoll ist und was bis zur nächsten großen Sanierung warten kann.

Schönheitsreparaturen: allgemeiner Hintergrund

Im Mietrecht ist häufig von Schönheitsreparaturen die Rede. Gemeint sind im Allgemeinen Arbeiten, die die Abnutzung durch normales Wohnen beseitigen: Wände und Decken streichen oder tapezieren, Heizkörper und Heizungsrohre streichen, Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen streichen. Ob und in welchem Umfang ein Mieter beim Auszug dazu verpflichtet ist, hängt vom einzelnen Mietvertrag und von der Rechtsprechung ab, die sich in den letzten Jahren mehrfach geändert hat.

Wir geben dazu keine Rechtsberatung. Ob eine Klausel im Mietvertrag wirksam ist oder wer welche Kosten trägt, klären Sie mit Ihrer Verwaltung, einem Rechtsanwalt oder Ihrem Eigentümerverband. Was wir liefern, ist die Grundlage für diese Klärung: ein Angebot, in dem jede Arbeit einzeln steht, und Fotos vorher und nachher mit Datum.

So können Sie Positionen, die als Schönheitsreparaturen gelten, von Schäden trennen, die über normale Abnutzung hinausgehen, etwa Löcher in Türen, Brandflecken auf dem Boden oder herausgerissene Leisten.

Was eine Wohnungsrenovierung bei uns umfasst

Der Paketpreis ab 1.008 € netto für zwei Zimmer bis etwa 55 m² enthält die Arbeiten, die in einer Mietwohnung bei normalem Zustand fast immer anfallen. Zusätzliche Arbeiten stehen einzeln im Angebot.

• ■Wände und Decken in allen Räumen streichen, Standardweiß, zwei Anstriche
• ■Dübellöcher, kleine Risse und Kantenschäden spachteln
• ■Grundierung, wo der Untergrund es verlangt
• ■Silikonfugen in Bad und Küche erneuern
• ■Heizkörper und Rohre reinigen, kleine Lackschäden ausbessern
• ■Kleine Reparaturen an Türen, Griffen, Leisten
• ■Abdecken, Schutz von Böden, Fenstern und Türen
• ■Endreinigung der Wohnung nach der Renovierung
• ■Fotoprotokoll vorher und nachher mit Datum und Uhrzeit

Wände und Decken in der Mietwohnung

Die Wände sind der größte Posten jeder Wohnungsrenovierung. In Berliner Mietwohnungen finden wir meist Raufaser, die bereits mehrfach gestrichen ist, oder glatten Putz mit Dispersionsanstrich. Wir prüfen jede Wand: Ist die Farbe tragfähig, gibt es Flecken, Risse oder Löcher, sind farbige Wände zu überstreichen?

Dübellöcher entfernen wir sauber, die Löcher werden gefüllt, geschliffen und punktuell grundiert, damit sie unter der Farbe nicht als matte Flecken sichtbar bleiben. Farbige Wände zurück auf Weiß brauchen oft einen zusätzlichen Anstrich, der im Angebot gesondert steht. Wenn die Raufaser so zugestrichen ist, dass keine Struktur mehr erkennbar ist, empfehlen wir einen Neuaufbau, den wir ebenfalls getrennt ausweisen.

Decken streichen wir zuerst. In Küchen und Bädern achten wir auf Fettfilm und Feuchtigkeit und reinigen die Flächen vorher, damit die neue Farbe haftet.

Bad und Küche: Silikon, Fugen und kleine Reparaturen

Bad und Küche entscheiden bei einer Besichtigung oft über die Zusage. Graue, schimmelige oder gerissene Silikonfugen sind das deutlichste Zeichen einer abgewohnten Wohnung. Wir schneiden alte Silikonfugen vollständig heraus, entfernen Reste mit Lösemittel und Klinge, reinigen und trocknen die Fuge und ziehen neues Sanitärsilikon mit Fungizidausrüstung.

Zu den kleinen Reparaturen in Bad und Küche gehören der Austausch eines Duschkopfs oder Schlauchs, neue Abdeckkappen, lose Fliesen neu ankleben, einzelne Fugen ausbessern und Silikon an Arbeitsplatten und Spülen erneuern. Größere Sanitärarbeiten, etwa eine neue Wanne oder Armaturen mit Eingriff in die Leitungen, übernehmen Sanitärfachbetriebe, die wir in den Zeitplan einbinden.

Wenn Sie eine Einbauküche erneuern möchten, übernimmt unsere Küchenmontage den Aufbau. Die Renovierung der Küchenwände planen wir dann so, dass sie vor der Montage abgeschlossen ist.

Türen, Zargen und Beschläge

Innentüren in Mietwohnungen haben nach einigen Jahren Gebrauchsspuren: Kratzer, Macken an den Kanten, Kleberreste von Postern, lockere Drücker. Wir reinigen Türen und Zargen, schleifen beschädigte Stellen an, füllen Macken und lackieren entweder punktuell oder die ganze Fläche. Im Altbau mit Kassettentüren arbeiten wir die Profile mit Pinsel nach.

Lockere Drücker und Rosetten ziehen wir fest oder tauschen sie. Schlösser, die klemmen, schmieren oder justieren wir. Türen, die schleifen, hängen wir nach. Beschädigte Türblätter mit Löchern oder Rissen tauschen wir aus, wenn eine Reparatur nicht sinnvoll ist. Neue Türblätter weisen wir im Angebot mit Material getrennt aus.

Wohnungseingangstüren lackieren wir von innen. Die Außenseite zum Treppenhaus gehört in vielen Häusern zum Gemeinschaftseigentum. Hier stimmen wir uns mit der Verwaltung ab.

Boden: ausbessern, reinigen, neu verlegen

Böden sind in Mietwohnungen oft der teuerste Teil einer Renovierung. Deshalb prüfen wir zuerst, was mit wenig Aufwand möglich ist: Laminat oder Vinyl gründlich reinigen, einzelne beschädigte Paneele tauschen, Übergangsschienen erneuern, lose Sockelleisten befestigen oder ersetzen.

Wenn ein Boden nicht mehr zu retten ist, verlegen wir in einzelnen Räumen neues Laminat oder Vinyl mit Trittschalldämmung, neuen Sockelleisten und Übergangsprofilen. Für Hausverwaltungen mit vielen Wohnungen empfehlen wir einen festen Standardbelag, der robust ist und leicht nachgekauft werden kann. Dielen und Parkett im Altbau schleifen und versiegeln Fachbetriebe, die wir koordinieren.

Alte Teppichböden entfernen wir und entsorgen sie gegen gesonderte Berechnung. Vorher prüfen wir, ob unter dem Teppich ein brauchbarer Boden liegt. Hinweise auf alte, möglicherweise schadstoffhaltige Beläge wie Floorflex-Platten im Altbau melden wir, ohne sie zu bearbeiten.

Zusatzleistungen, die häufig dazukommen

Manche Arbeiten fallen nicht in jeder Wohnung an, kommen aber häufig vor. Wir weisen sie im Angebot getrennt aus, damit der Grundpreis für die Standardrenovierung vergleichbar bleibt.

• ■Tapete entfernen und neu tapezieren, Raufaser oder Vlies
• ■Farbige oder dunkle Wände zurück auf Weiß
• ■Nikotinbelastete Wände mit Sperrgrund
• ■Türen und Heizkörper komplett lackieren
• ■Laminat oder Vinyl in einzelnen Räumen neu verlegen
• ■Sockelleisten in der ganzen Wohnung ersetzen
• ■Leuchtmittel, Abdeckungen und Rauchmelder prüfen und tauschen
• ■Sperrmüll und Einbauten des Vormieters entsorgen
• ■Grundreinigung von Fenstern, Rahmen und Balkon

Ablauf einer Wohnungsrenovierung in fünf Werktagen

Für eine leere Zweizimmerwohnung in üblichem Zustand planen wir fünf Werktage. Am ersten Tag decken wir ab, fotografieren den Zustand, entfernen Dübel, spachteln Löcher und schneiden alte Silikonfugen heraus. Am zweiten Tag schleifen und grundieren wir und streichen Decken und den ersten Wandanstrich.

Am dritten Tag folgt der zweite Wandanstrich, danach Türen, Zargen und Heizkörper. Am vierten Tag ziehen wir neues Silikon, erledigen kleine Reparaturen, setzen Leisten und Abdeckungen und bearbeiten Details an Kanten und Laibungen. Am fünften Tag reinigen wir die Wohnung, fotografieren alle Räume und übergeben sie an die Verwaltung.

Kommen Zusatzleistungen wie Tapetenarbeiten oder neue Böden dazu, verlängert sich der Zeitplan um die nötigen Arbeits- und Trocknungstage. Das Fertigstellungsdatum steht im Angebot.

Wohnungsrenovierung Kosten in Berlin

Eine Wohnungsrenovierung für zwei Zimmer bis etwa 55 m² beginnt bei 1.008 € netto, das sind 1.199 € inklusive Mehrwertsteuer. Der Preis gilt für eine leere Wohnung in üblichem Zustand mit normaler Raumhöhe und den Leistungen aus dem Standardumfang. Für größere Wohnungen, Altbauten mit hohen Decken oder Wohnungen mit mehr Schäden steigt der Preis entsprechend.

Malerarbeiten, die einzeln pro m² abgerechnet werden, beginnen bei 11,80 € netto. Für komplette Wohnungen ist der Paketpreis in der Regel günstiger, weil Anfahrt, Abdecken und Reinigung nur einmal anfallen.

Wohnungsrenovierung im Altbau, Plattenbau und Neubau

Eine Zweizimmerwohnung im Gründerzeitaltbau in Neukölln oder Schöneberg ist eine andere Aufgabe als eine Zweizimmerwohnung im Plattenbau in Marzahn oder eine Neubauwohnung in Adlershof. Im Altbau sind die Decken hoch, die Wände uneben, die Türen oft alte Kassettentüren mit vielen Lackschichten, und Dielenböden haben Fugen und Kanten. Das braucht mehr Zeit, und wir planen sie ein.

Im Plattenbau sind Grundrisse und Materialien gleich, was einen eingespielten Ablauf erlaubt. Für Hausverwaltungen mit vielen solchen Wohnungen vereinbaren wir feste Preise pro Wohnungstyp. Im Neubau sind die Flächen glatt, die Bäder modern, und es geht vor allem um saubere Ausbesserungen und neue Silikonfugen.

In allen Fällen gilt: Wir schauen uns die Wohnung an oder lassen uns Fotos schicken, bevor wir einen Preis nennen. So passt das Angebot zum Haus.

Fotos, Leistungsverzeichnis und Abnahme

Jede Wohnungsrenovierung wird mit Fotos dokumentiert, vor Beginn und nach Abschluss, aus denselben Blickwinkeln, mit Datum und Uhrzeit. Das Leistungsverzeichnis aus dem Angebot dient bei der Abnahme als Checkliste. Jede Position wird abgehakt, Nachbesserungen werden vermerkt und nach Erledigung mit Foto geschlossen.

Die Rechnung kommt nach Abschluss der Wohnung, zahlbar innerhalb von 14 Tagen. Sie enthält die Positionen, die Fotos und freigegebene Zusatzleistungen. Mit dieser Dokumentation kann die Verwaltung Kosten sauber zuordnen, etwa zwischen Vermieter, ausziehendem Mieter und Versicherung.

Renovierung in bewohnten Wohnungen

Manchmal muss eine Wohnung renoviert werden, während der Mieter darin lebt, etwa nach einem Wasserschaden oder im Rahmen einer vereinbarten Modernisierung. Dann planen wir Raum für Raum, stimmen Termine direkt mit dem Mieter ab und decken Möbel und Hausrat sorgfältig ab. Schwere Möbel rücken wir nach Absprache von den Wänden, empfindliche Gegenstände sollten vorher vom Mieter gesichert werden.

Wir arbeiten mit geruchsarmen Farben, damit die Räume am Abend wieder bewohnbar sind, und räumen jeden Tag auf. Für die Verwaltung dokumentieren wir den Zustand vorher, damit spätere Fragen zu Schäden am Mobiliar geklärt werden können.

Rahmenvertrag mit Festpreis pro Wohnung

Für Vermieter und Verwaltungen mit regelmäßigem Mieterwechsel lohnt sich ein Rahmenvertrag. Wir legen Standardumfang, Farbton, Silikonfarbe, Bodenbelag und Festpreise pro Wohnungstyp fest, gültig zwölf Monate. Für jede Wohnung reicht dann ein Auftrag mit Adresse, Übergabetermin und Fotos.

Abweichungen, etwa starke Nikotinbelastung oder beschädigte Türen, melden wir mit Fotos und einem Preis aus den vereinbarten Positionen, bevor wir sie bearbeiten. So wissen Sie bei jeder Wohnung vorher, was sie kostet, und die Leerstandszeit bleibt kurz.

Was Mietinteressenten bei der Besichtigung sehen

Eine renovierte Wohnung wird in wenigen Minuten beurteilt. Mietinteressenten gehen durch die Räume, schauen auf Wände, Decken und Böden, öffnen Bad und Küche und prüfen, ob Fenster und Türen schließen. Was in diesen Minuten auffällt, entscheidet darüber, ob sie sich bewerben, und manchmal auch darüber, welche Miete am Markt erzielbar ist.

Wir renovieren deshalb mit dem Blick eines Besuchers. Gleichmäßig weiße Wände ohne Schatten von alten Bildern, saubere Kanten an Decken und Laibungen, helle Silikonfugen, Türen ohne Macken, Lichtschalter und Steckdosen ohne Farbreste, ein sauberer Boden ohne Kleberflecken, Fenster ohne Schlieren. Kleine Dinge wie fehlende Abdeckkappen, ein tropfender Wasserhahn oder eine lose Sockelleiste beheben wir im Zuge der Renovierung mit.

Auf Wunsch fotografieren wir die fertige Wohnung so, dass die Bilder direkt für das Vermietungsinserat verwendet werden können: helle, aufgeräumte Räume aus Blickwinkeln, die den Grundriss verständlich machen.

Leerstand verkürzen: warum Tempo bei der Renovierung zählt

Jeder Tag, an dem eine Wohnung leer steht, kostet Miete und Nebenkosten, die der Vermieter selbst tragen muss. Bei einer Berliner Zweizimmerwohnung kommen schnell mehrere hundert Euro pro Woche zusammen. Eine Renovierung, die drei Wochen statt einer Woche dauert, ist deshalb oft teurer als eine etwas aufwendigere, aber schnell erledigte Renovierung.

Wir verkürzen den Leerstand an drei Stellen. Erstens beginnt die Planung schon vor dem Auszug, wenn uns die Verwaltung den Termin und Fotos schickt. Zweitens entsteht das Angebot unmittelbar nach der Wohnungsübergabe, im Rahmenvertrag entfällt es ganz. Drittens arbeiten wir in einem festen Ablauf mit festen Arbeitsschritten pro Tag, sodass die Wohnung in der Regel nach fünf Werktagen übergabefertig ist.

Parallel kann die Verwaltung bereits Besichtigungstermine für die Zeit nach der Fertigstellung vergeben. Das Fertigstellungsdatum im Angebot ist dafür die verlässliche Grundlage.

Material und Standards für Mietwohnungen

Für Mietwohnungen setzen wir auf Materialien, die robust sind, sich nachkaufen lassen und bei der nächsten Renovierung wenig Aufwand machen. Wandfarbe in einem festen Weißton mit guter Deckkraft, Sanitärsilikon in Weiß oder Grau, das zur Fliese passt, Sockelleisten in einem Standardprofil und, wenn neuer Boden verlegt wird, ein Vinyl- oder Laminatbelag mit hoher Nutzungsklasse.

Im Paketpreis enthalten sind Farbe, Grundierung, Spachtelmasse, Silikon und Abdeckmaterial. Neue Bodenbeläge, Türblätter, Beschläge, Leisten und Leuchtmittel stehen mit Material getrennt im Angebot. So können Sie selbst entscheiden, ob Sie eigenes Material stellen oder unseres verwenden.

Wenn Sie als Vermieter einen festen Standard für alle Wohnungen haben, halten wir ihn schriftlich fest: Farbton, Silikonfarbe, Bodenbelag mit Hersteller und Dekor, Leistenprofil. So sieht jede renovierte Wohnung gleich aus, und Ausbesserungen bei späteren Mieterwechseln passen.

Entrümpelung und Entsorgung vor der Renovierung

Nicht jede Wohnung wird leer übergeben. Oft bleiben Möbel, Lampen, alte Teppiche, Einbauten oder Kellerinhalte des Vormieters zurück. Bevor renoviert werden kann, muss die Wohnung geräumt sein. Wir übernehmen das auf Wunsch mit und entsorgen die Gegenstände über zugelassene Entsorgungswege.

Vor der Räumung fotografieren wir, was zurückgelassen wurde, und warten auf die Freigabe der Verwaltung. Gerade bei Gegenständen, die möglicherweise noch dem Vormieter gehören, ist eine schriftliche Freigabe wichtig. Die Kosten für Räumung und Entsorgung stehen getrennt im Angebot und werden nach Volumen berechnet.

Nach der Räumung sehen wir oft erst, was hinter Schränken und unter Teppichen liegt: Schimmel an Außenwänden, beschädigte Böden, alte Leitungen. Diese Befunde melden wir sofort mit Fotos, damit die Verwaltung entscheiden kann, bevor der Zeitplan in Verzug gerät.

Ein Ansprechpartner von der Übergabe bis zur Abnahme

Für die Verwaltung ist eine Wohnungsrenovierung ein Vorgang unter vielen. Sie braucht keinen Anruf jeden Tag, sondern die Informationen, die für ihre Entscheidungen zählen. Wir melden uns deshalb zu festen Zeitpunkten: beim Start mit Fotos des Zustands, sofort bei Abweichungen mit Fotos und Preis, und bei der Fertigstellung mit Fotos und Abnahmetermin.

Ihr Ansprechpartner bei uns kennt den Auftrag und kann jede Frage zu Leistung, Termin und Rechnung beantworten. Für Schlüssel, Zugang und Hausordnung stimmen wir uns mit dem Hausmeister oder der Objektbetreuung ab, die bei uns ebenfalls angeboten wird.

Fenster, Heizkörper und Rauchmelder prüfen

Zu einer vermietbaren Wohnung gehört mehr als frische Wände. Wir prüfen bei jeder Wohnungsrenovierung Fenster und Fenstertüren: Schließen sie dicht, lassen sich die Griffe leicht bewegen, sind Dichtungen porös? Kleine Einstellarbeiten an den Beschlägen erledigen wir mit, verschlissene Dichtungen tauschen wir nach Freigabe. Fensterrahmen aus Holz im Altbau schleifen und lackieren wir von innen, wenn der Lack abblättert.

Heizkörper werden gereinigt, entlüftet und auf sichtbare Undichtigkeiten geprüft. Thermostatköpfe, die klemmen oder fehlen, tauschen wir aus. Hinter Heizkörpern streichen wir mit kurzen Rollen, damit dort keine dunklen Flächen bleiben. Heizungsrohre lackieren wir mit hitzebeständigem Lack.

Rauchmelder sind in Berliner Wohnungen Pflicht. Wir prüfen, ob in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren Melder vorhanden sind und funktionieren, und melden fehlende oder defekte Geräte an die Verwaltung, die in vielen Häusern einen eigenen Wartungsdienst beauftragt hat.

Beispiel: Zweizimmerwohnung im Altbau in Neukölln

Ein typischer Fall aus der Praxis: Eine Zweizimmerwohnung im Seitenflügel eines Gründerzeithauses in Neukölln, 52 m², Deckenhöhe 3,20 Meter, Raufaser in allen Räumen, ein Zimmer in dunklem Grün gestrichen, Dielen im Wohnzimmer, Laminat im Schlafzimmer, Bad mit Wanne, Küche ohne Einbauküche. Der Vormieter hat nach sieben Jahren gekündigt.

Bei der Wohnungsübergabe halten wir fest: viele Dübellöcher, eine gerissene Silikonfuge an der Wanne, zwei Türen mit Macken, eine lose Sockelleiste, das grüne Zimmer. Das Angebot enthält den Standardumfang, den Mehraufwand für die hohen Decken, einen zusätzlichen Anstrich für das grüne Zimmer und die Lackierung der beiden Türen.

Nach Freigabe beginnen wir am Montag und übergeben am Freitag. Die Verwaltung bekommt Fotos aller Räume vorher und nachher, das abgehakte Leistungsverzeichnis und die Rechnung, zahlbar in 14 Tagen. Die Positionen für das grüne Zimmer und die Türen sind getrennt aufgeführt und können bei der Abrechnung mit dem Vormieter berücksichtigt werden.

Festpreise nach Wohnungstyp für Vermieter mit Bestand

Viele Berliner Vermieter haben Bestände mit wiederkehrenden Grundrissen: Einzimmerwohnungen im Hinterhaus, Zweizimmerwohnungen im Vorderhaus, Dreizimmerwohnungen mit Balkon. Für jeden dieser Typen lässt sich der Aufwand einer Standardrenovierung gut vorhersagen. Wir bilden daraus Festpreise pro Wohnungstyp, die im Rahmenvertrag zwölf Monate gelten.

Der Vorteil liegt in der Planbarkeit. Die Verwaltung weiß bei jeder Kündigung sofort, mit welchen Kosten sie rechnen muss, und kann sie im Budget einplanen. Die Eigentümer sehen über das Jahr eine gleichmäßige Kostenentwicklung statt einzelner Angebote mit schwankenden Preisen. Und wir können Personal, Material und Termine besser planen, was den Ablauf für alle Seiten schneller macht.

Abweichungen vom Standard rechnen wir nach vereinbarten Einzelpositionen ab. Sie werden vorher mit Fotos gemeldet und erst nach Freigabe ausgeführt.

Grenzen der Wohnungsrenovierung

Zur Wohnungsrenovierung gehören bei uns keine Elektroinstallationen, keine Sanitärarbeiten mit Eingriff in Leitungen, keine Arbeiten an Schadstoffen und keine statischen Eingriffe. Wenn eine Wohnung eine Komplettsanierung mit neuem Bad, neuen Leitungen und neuen Böden braucht, koordinieren wir die Fachbetriebe, rechnen aber mit vier bis acht Wochen statt fünf Werktagen.

Einzelne Zimmer in selbst genutzten Wohnungen von Privatkunden übernimmt MisterFixer aus der Nuxa Group.