Objekteinrichtung in Berlin.

Objekteinrichtung und Objektausstattung in Berlin

Objekteinrichtung ist der Teil eines Hotel- oder Apartmentprojekts, den der Gast am Ende sieht. Die Planung hat der Innenarchitekt gemacht, die Beschaffung ein Einkäufer oder ein FF&E-Dienstleister, die Möbel kommen von Herstellern aus ganz Europa. Was zwischen Lieferung und Gast fehlt, ist das Team, das jedes Teil an seinen Platz bringt, montiert, ausrichtet, prüft und dokumentiert.

Diese Arbeit übernehmen wir in Berlin. Nuxa Solutions montiert FF&E, also Möbel, fest montierte Ausstattung und Geräte, und richtet OS&E ein, also die Betriebsausstattung vom Kleiderbügel bis zur Kaffeetasse. Unsere Auftraggeber sind Betreiber von Hotels, Serviced Apartments, Boardinghouses und Co-Living-Häusern, Projektentwickler und Einrichtungsplaner, die vor Ort einen Partner brauchen.

Den größeren Rahmen, also die gesamte Phase zwischen Bauende und Eröffnung, beschreiben wir auf der Seite Pre-Opening. Hier geht es um die Einrichtung selbst: was wir montieren, wie wir dabei vorgehen und was Sie am Ende in der Hand haben.

FF&E Montage: was wir aufbauen und befestigen

Zur FF&E eines Gästezimmers gehören in der Regel ein Bett mit Kopfteil, Bettgestell oder Boxspring und Matratze, Nachttische mit Leuchten, ein Kleiderschrank oder eine offene Garderobe, eine Gepäckablage, ein Schreibtisch mit Stuhl, ein Sessel mit Beistelltisch, Spiegel, Bilder, Vorhangschienen mit Vorhängen und Verdunkelung, ein Wandfernseher und ein Safe. In Apartments kommen die Kitchenette und ein Esstisch dazu, in Suiten eine Sitzgruppe.

Wir montieren diese Teile nach Stückliste und Zimmerdatenblatt. Schwere Teile wie Kopfteile, Spiegel, Wandfernseher und Safes befestigen wir mit dem passenden Befestigungssystem für den Wandaufbau, nach Ortung von Leitungen. Vorhangschienen montieren wir an Decke oder Wand, hängen Vorhänge ein und prüfen, ob die Verdunkelung schließt. Leuchten mit Stecker schließen wir an, fest anzuschließende Leuchten übernimmt der Elektrofachbetrieb.

• ■Betten, Kopfteile, Boxspringbetten, Matratzen
• ■Nachttische, Schreibtische, Stühle, Sessel, Beistelltische
• ■Kleiderschränke, Garderoben, Gepäckablagen
• ■Spiegel, Bilder, Wanddekoration
• ■Vorhangschienen, Vorhänge, Verdunkelung
• ■Wandfernseher mit Halterung, Safes
• ■Kitchenettes mit Geräten
• ■Möbel und Ausstattung in Lobby, Frühstücksraum und Gemeinschaftsflächen

OS&E: Betriebsausstattung auspacken, verteilen, einrichten

OS&E kommt in Kartons, oft Tausende davon. Handtücher, Bettwäsche, Kissen, Decken, Kleiderbügel, Badaccessoires, Föhn, Wasserkocher, Gläser, Tassen, Teller, Besteck, Töpfe, Pfannen, Mülleimer, Fußmatten, Infomappen. Jedes Zimmer bekommt eine festgelegte Menge, und jedes Teil hat einen festgelegten Platz.

Wir prüfen die Lieferung gegen die Bestellung, packen aus, sammeln die Verpackung und verteilen die Ausstattung nach Zimmerliste. Im Zimmer räumen wir sie nach Datenblatt ein: Bügel im Schrank, Föhn in der Schublade, Gläser auf dem Tablett, Geschirr in der Kitchenette. Geschirr und Gläser spülen wir auf Wunsch vor, Betten beziehen wir auf Wunsch nach dem Standard des Hauses. So ist ein Zimmer am Ende nicht nur eingerichtet, sondern belegbar.

Hotel Einrichtung: Zimmer und öffentliche Bereiche

In einem Hotel teilt sich die Einrichtung in zwei Welten. Die Zimmer sind seriell, wenige Typen in großer Zahl, und verlangen Gleichmäßigkeit. Die öffentlichen Bereiche, also Lobby, Rezeption, Bar, Restaurant, Frühstücksraum, Konferenzräume und Fitness, sind individuell und verlangen Abstimmung mit dem Innenarchitekten und anderen Gewerken wie dem Tischler, der Tresen und Einbauten fertigt.

Für die Zimmer arbeiten wir mit Musterzimmer und Datenblatt. Für die öffentlichen Bereiche arbeiten wir nach Plan, Raum für Raum, und stimmen uns täglich mit der Bauleitung oder dem Einrichtungsplaner ab. Lose Möbel wie Stühle, Tische, Lounge-Sessel und Barhocker stellen wir nach Möblierungsplan, schwere Teile wie Regale oder Raumteiler sichern wir an Wand oder Boden.

Objekteinrichtung für Serviced Apartments und Boardinghouses

Ein Serviced Apartment ist mehr als ein Hotelzimmer. Gäste bleiben Wochen oder Monate, sie kochen, arbeiten, waschen. Die Einrichtung muss deshalb robuster sein und vollständiger. Zur Möblierung kommt eine Kitchenette mit Kochfeld, Kühlschrank, Spüle, oft Geschirrspüler und Mikrowelle, und eine Küchenausstattung, mit der man tatsächlich kochen kann.

Wir übernehmen die Einrichtung eines Apartments in einem Durchgang: Kitchenette montieren und anschließen, Möbel aufbauen, Leuchten, Spiegel und Bilder setzen, Küchenausstattung und Wohnungsinventar einräumen, Endreinigung, Abnahme. Ein Apartment wird von einem Team fertiggestellt, nicht von drei Gewerken nacheinander. Die Montage der Kitchenettes beschreiben wir ausführlich auf der Seite Küchenmontage Berlin.

Co-Living und Studentenwohnen: Zimmer und Gemeinschaftsflächen

Co-Living-Häuser bestehen aus vielen kleinen Privatzimmern und großen Gemeinschaftsflächen. Die Zimmer haben wenige, aber stark beanspruchte Möbel: Bett, Schrank, Schreibtisch, Stuhl, Regal. Die Gemeinschaftsflächen haben Küchen für zehn oder zwanzig Bewohner, Lounges, Arbeitsbereiche, manchmal Kinoräume oder Waschküchen.

Wir richten die Zimmer seriell nach Musterzimmer ein und die Gemeinschaftsflächen nach Plan. Gemeinschaftsküchen montieren wir wie eine Küchenmontage im Neubau, mit Dichtigkeitsprüfung und Abnahmeprotokoll. Weil Co-Living-Häuser und Studentenwohnheime oft zu Semesterbeginn öffnen, planen wir mit Reserven für späte Lieferungen.

Zimmerdatenblatt: wie aus dem Musterzimmer ein Standard wird

Ein Musterzimmer nützt nur, wenn es in jedem weiteren Zimmer wiedererkannt wird. Deshalb halten wir nach der Abnahme jedes Musterzimmers ein Zimmerdatenblatt fest. Es enthält eine Zeichnung mit allen Möbelpositionen und Maßen, Höhen von Spiegeln, Bildern, Leuchten und Haken, die Ausrichtung des Fernsehers, die Position des Safes im Schrank, Fotos aus festen Blickwinkeln und eine Liste der Ausstattung mit Mengen und Positionen.

Jedes Team bekommt das Datenblatt ausgedruckt und digital. Bei der Abnahme vergleichen wir jedes Zimmer mit dem Datenblatt und den Fotos des Musterzimmers. Abweichungen, die sich aus dem Bau ergeben, etwa ein Heizkörper an anderer Stelle, dokumentieren wir und stimmen die Lösung mit Ihnen ab, statt sie jedem Team selbst zu überlassen.

Objekteinrichtung Kosten

Die Kosten einer Objekteinrichtung hängen von der Zahl der Zimmer, der Menge und Art der Möbel pro Zimmer, dem Anteil an Wandmontagen, der Kitchenette und dem Umfang der OS&E ab. Wir kalkulieren deshalb nach Begehung und Stückliste einen Festpreis pro Zimmer oder Apartment, getrennt nach Typ.

Der Festpreis enthält Montage der FF&E, Einrichten der OS&E, Sammeln der Verpackung, Endreinigung, Abnahme und Übergabeprotokoll. Gesondert berechnet werden Kitchenettes nach der Preisliste für Küchenmontage, ab 503 € netto für eine Standardküche bis fünf Meter, kleinere Kitchenettes nach Aufmaß, sowie Elektroanschlüsse durch den Fachbetrieb und Container für Verpackung. Laufende Arbeiten nach der Eröffnung rechnen wir im Rahmenvertrag ab 35 € pro Stunde netto ab.

Betten und Matratzen in Serie

Das Bett ist das wichtigste Möbel eines Gästezimmers und das, bei dem Fehler am schnellsten in Bewertungen landen. Ein Boxspringbett, dessen Kopfteil wackelt, ein Bettgestell, das bei jeder Bewegung knarrt, eine Matratze, die nicht zum Rahmen passt: Solche Dinge bemerkt ein Gast in der ersten Nacht.

Wir montieren Betten nach Herstelleranleitung, ziehen alle Verbindungen nach, befestigen Kopfteile an der Wand, wenn das vorgesehen ist, und prüfen jedes Bett durch Belastung auf Geräusche. Matratzen und Topper legen wir auf und entfernen die Schutzfolien erst kurz vor der Endreinigung, damit sie nicht staubig werden. Bettfüße mit Filz- oder Gleitern verhindern Kratzer im Boden. Bei Doppelbetten, die aus zwei Einzelbetten bestehen, verbinden wir die Rahmen so, dass sie sich bei der Reinigung nicht verschieben.

Vorhänge, Verdunkelung und Vorhangschienen

Verdunkelung ist in Berliner Stadthotels wichtig, weil Straßenlaternen und Werbetafeln nachts ins Zimmer leuchten und im Sommer die Sonne früh aufgeht. Eine Verdunkelung, die an der Seite einen Spalt lässt, ist für viele Gäste ein Grund zur Beschwerde.

Wir montieren Vorhangschienen an Decke oder Wand nach Plan, achten auf Überstand zu beiden Seiten des Fensters und setzen die Schiene so, dass Vorhänge und Verdunkelung ohne Lücke schließen. Vorhänge hängen wir ein, richten die Falten und prüfen die Länge über dem Boden. Motorisierte Vorhänge schließen wir an vorhandene Steckdosen an; feste Anschlüsse und die Einbindung in die Zimmersteuerung übernimmt der Elektrofachbetrieb.

Leuchten und Elektrogeräte im Zimmer

Ein Gästezimmer hat oft mehr Leuchten als eine Wohnung: Deckenleuchte, Leselampen am Bett, Schreibtischleuchte, Stehleuchte, Spiegelleuchte im Bad, manchmal indirekte Beleuchtung hinter dem Kopfteil. Leuchten mit Stecker stellen und schließen wir an, richten sie aus und prüfen die Funktion. Fest anzuschließende Leuchten setzen wir mechanisch vor, den elektrischen Anschluss übernimmt ein Berliner Elektrofachbetrieb, mit dem wir die Termine abstimmen.

Elektrogeräte wie Fernseher, Kühlschrank, Wasserkocher, Kaffeemaschine und Föhn packen wir aus, prüfen die Funktion, entfernen Schutzfolien und Aufkleber und stellen sie nach Datenblatt auf. Seriennummern notieren wir im Inventarprotokoll.

Lobby, Frühstücksraum und Gemeinschaftsflächen

Die öffentlichen Bereiche eines Hauses sind seine Visitenkarte. Hier sitzt der Gast beim Check-in, hier frühstückt er, hier arbeitet er abends noch am Laptop. Die Einrichtung ist meist individuell geplant, mit Möbeln aus mehreren Quellen, Einbauten vom Tischler und Dekoration, die ein Innenarchitekt ausgewählt hat.

Wir montieren und stellen diese Bereiche nach Plan und in enger Abstimmung mit dem Innenarchitekten. Lose Möbel stellen wir nach Möblierungsplan, schwere Regale und Raumteiler sichern wir an Wand oder Boden, Bilder und Spiegel hängen wir nach Hängeplan. Weil öffentliche Bereiche oft als letztes fertig werden, weil dort am längsten gebaut wird, planen wir sie am Ende des Ablaufs und halten dafür Zeit vor.

Schutz von Böden, Wänden und neuen Möbeln

In einem frisch fertiggestellten Haus ist alles neu und alles empfindlich: Parkett, Teppich, frisch gestrichene Wände, lackierte Türen, Aufzugskabinen. Eine Palette, die über den Flur gezogen wird, oder ein Karton, der an einer Ecke anstößt, hinterlässt Spuren, die vor der Eröffnung niemand mehr ausbessern will.

Wir schützen vor Beginn die Laufwege mit Bodenschutz, Ecken und Türzargen mit Kantenschutz und Aufzugskabinen mit Schutzmatten. Neue Möbel bleiben in ihrer Schutzfolie, bis das Zimmer fertig ist, und werden erst vor der Endreinigung ausgepackt. Schäden, die vor unserer Arbeit bestanden, fotografieren wir bei der Begehung, damit später klar ist, was wann passiert ist.

Verpackung trennen und Altmöbel weitergeben

Bei der Einrichtung eines Hauses mit hundert Zimmern fallen viele Kubikmeter Verpackung an. Wir trennen sie während der Arbeit nach Pappe, Folie, Styropor, Holz und Restmüll, damit sie über Container entsorgt und verwertet werden kann. Paletten geben wir, wenn möglich, an den Lieferanten zurück.

Bei Neueinrichtungen im Bestand fallen außerdem Altmöbel an, die oft noch brauchbar sind. Auf Ihren Wunsch stellen wir sie für einen Weiterverkauf, eine Spende oder eine Abholung durch einen Händler bereit, statt sie direkt zu entsorgen. Den Abnehmer bestimmen Sie.

Datenblätter und Inventar nach der Eröffnung pflegen

Ein Zimmerdatenblatt ist nur so gut wie seine Aktualität. Wenn nach einem Jahr Leuchten getauscht, Bilder ersetzt oder ein Zimmertyp umgestaltet wird, muss das Datenblatt mitwachsen, sonst sieht das nächste ersetzte Teil wieder anders aus.

Im Rahmenvertrag nach der Eröffnung pflegen wir die Datenblätter und Inventarlisten mit. Jede Änderung, die wir ausführen, tragen wir ein, mit Datum und Foto. So haben Sie auch Jahre nach der Eröffnung eine aktuelle Beschreibung jedes Zimmertyps, die Sie für Neubestellungen, Versicherungsfragen oder eine spätere Neueinrichtung nutzen können.

Badausstattung: Accessoires, Spiegel, Haken

Auch im Bad eines Gästezimmers wird montiert, nachdem die Sanitärinstallation fertig ist: Handtuchhalter, Handtuchheizkörper-Ablagen, Spiegel, Kosmetikspiegel, Seifenspender, Toilettenpapierhalter, Haken an der Tür, Ablagen in der Dusche, Föhnhalter. Diese Teile werden täglich benutzt und an manchen zieht der Gast mit ganzem Gewicht.

Wir bohren in Fliesen mit Fliesenbohrer, in der Fuge oder im Fliesenfeld je nach Vorgabe, und dichten die Bohrungen in Spritzwasserbereichen ab, damit keine Feuchtigkeit in die Wand gelangt. Vor jeder Bohrung orten wir Leitungen, denn im Bad liegen Wasserrohre und Stromleitungen dicht beieinander. Positionen und Höhen kommen aus dem Zimmerdatenblatt, damit jedes Bad gleich ausgestattet ist.

Wie lange die Einrichtung eines Zimmers dauert

Der Zeitbedarf hängt vom Zimmertyp ab. Ein einfaches Zimmer in einem Co-Living-Haus mit Bett, Schrank, Schreibtisch und Regal ist schneller eingerichtet als ein Hotelzimmer mit Kopfteil, Wandfernseher, Verdunkelung, Safe, Minibar und vollständiger OS&E. Ein Apartment mit Kitchenette braucht noch einmal deutlich mehr, weil Küchenmontage und Küchenausstattung dazukommen.

Bei der Begehung und nach Durchsicht der Stücklisten nennen wir Ihnen einen Zeitplan pro Zimmertyp und für das ganze Haus. Er berücksichtigt das Musterzimmer, die Montage in Serie, die Endreinigung und die Übergabe. Mit diesem Zeitplan können Sie rückwärts rechnen, wann die Lieferungen spätestens im Haus sein müssen, damit das Eröffnungsdatum hält.

Zusammenarbeit mit Innenarchitekten und FF&E-Beschaffern

Innenarchitekten und FF&E-Beschaffer arbeiten oft überregional und haben in Berlin kein eigenes Montageteam. Für sie sind wir der Partner vor Ort, der ihre Planung so umsetzt, wie sie gedacht ist. Wir arbeiten mit ihren Plänen, Stücklisten und Hängeplänen, stimmen das Musterzimmer mit ihnen ab und melden Abweichungen zwischen Plan und Bau, bevor wir eine Lösung umsetzen.

Auf Wunsch schicken wir dem Planer täglich den Fortschritt mit Fotos, damit er nicht für jede Frage nach Berlin reisen muss. Gegenüber dem Betreiber treten wir im Auftrag des Planers oder direkt auf, je nachdem, wer uns beauftragt. Die Rechnung geht an den Auftraggeber, nach jedem übergebenen Abschnitt.

Kitchenettes im Objekt: Montage und Ausstattung in einem Durchgang

In Serviced Apartments und Boardinghouses ist die Kitchenette der aufwendigste Teil der Einrichtung. Sie wird montiert wie eine kleine Einbauküche, mit Arbeitsplatte, Spüle, Kochfeld und Kühlschrank, und braucht Wasser, Abfluss und den Herdanschluss durch den Elektrofachbetrieb. Danach kommt die Küchenausstattung, die vollständig sein muss, damit ein Gast für eine Woche kochen kann.

Wir übernehmen beides im selben Durchgang. Ein Team montiert die Kitchenette, prüft die Dichtigkeit, und nach dem Herdanschluss räumt es Töpfe, Geschirr, Besteck und Kleingeräte nach Liste ein. Das Ergebnis ist ein Apartment, in dem kein zweites Gewerk mehr nachkommen muss. Abgerechnet wird die Kitchenette nach der Preisliste für Küchenmontage, die Ausstattung im Festpreis pro Apartment.

Teppiche, Läufer und Bodenschutz unter Möbeln

Lose Teppiche und Läufer gehören in vielen Konzepten zur Einrichtung. Wir legen sie nach Plan, sichern sie mit Antirutschunterlagen gegen Verrutschen und Stolpern und richten sie zu Bett und Möbeln aus. Unter allen Möbeln, die auf Parkett, Vinyl oder Teppich stehen, setzen wir passende Gleiter oder Unterlagen, damit sich keine Druckstellen bilden und das Housekeeping Möbel zum Reinigen bewegen kann, ohne den Boden zu beschädigen.

Dekoration und letzte Details

Am Ende der Einrichtung stehen die Details, die ein Zimmer fertig wirken lassen: Kissen auf dem Bett, Dekoobjekte im Regal, Pflanzen, Infomappe auf dem Schreibtisch, Fernbedienung auf dem Nachttisch. Wir platzieren diese Dinge nach den Fotos des Musterzimmers, damit jedes Zimmer dasselbe Bild ergibt. Was fehlt oder nicht zur Planung passt, melden wir dem Innenarchitekten mit Foto, bevor das Zimmer abgenommen wird.

Ersatzteile und Reservebestand

Für den Betrieb lohnt es sich, von Anfang an einen kleinen Reservebestand anzulegen: einige Fronten, Griffe, Leuchtmittel, Bügel, Vorhanghaken, Schrauben und Beschläge, die im Haus verbaut sind. Wir stellen bei der Einrichtung zurückgelegte Teile auf Wunsch in einem Lagerraum zusammen und listen sie auf, damit bei einem Schaden nicht erst nachbestellt werden muss.

Abnahme durch den Betreiber: wie wir sie vorbereiten

Die Abnahme eines Zimmers durch den Betreiber geht schneller, wenn sie gut vorbereitet ist. Wir gehen jedes Zimmer vorher selbst mit derselben Checkliste ab, die Sie verwenden, und beheben, was uns auffällt. Erst dann melden wir das Zimmer als abnahmebereit.

Bei der gemeinsamen Abnahme liegt das Zimmerprotokoll mit Fotos und Inventarliste bereit. Was Ihnen noch auffällt, kommt als offener Punkt ins Protokoll und wird in der Regel am selben oder nächsten Tag erledigt. Ein Zimmer gilt erst als übergeben, wenn alle offenen Punkte abgehakt sind.